納米樓 按息 資料圖片

納米樓按息特高 P+1利率嚇窒買家︳陳永鍵專欄

按揭

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樓巿「撤辣」後,雖然多了小量「西餅客」及內地客入市,惟樓市氣氛不似預期,銀行觀望一段時間後,態度亦更趨審慎,部分銀行甚至較撤辣前「揸得更緊」。繼銀行大削現金回贈後,5月有銀行開始暫停收村屋及舊樓按揭,6月更有大型銀行向納米樓推動進一步收緊按揭措施,有納米樓批出的按揭利率達P+1厘,封頂息口高達6.875厘,即接近7厘水平,比一般住宅按揭4.125厘高逾2厘。

利率6.875厘是一個怎樣的概念?以購買樓價400萬元,敘造九成按揭,即360萬元借款為例,月供30年,如果是4.125厘的話,月供額17,824元,總利息為273萬元。

月供及總利息均大幅增加

假如利率上升至6.875厘,月供金額將會增加6,336元,大幅增加至24,160元,而總利息達500萬元,較4.125厘水平增加差不多一倍。
銀行收緊納米樓按揭,且息口比一般住宅更高,原因其實有跡可尋。
村屋、舊樓、納米樓都是守防力相對較低的住宅類型,在現時銀行按揭態度十分審慎;加上樓價未有起色的情況下,銀行自然不願意承擔更高風險。透過加息「趕客」,其實是銀行一種自保做法。

除此之外,金管局將樓花按揭上限增至七成的措施,擴展至撤辣前的樓花買家,其實亦意味銀行需要進一步,為高位購入樓花的買家承擔風險。
畢竟目前樓價下行風險仍然存在,這些樓花物業,現時的估值與當初買入價已有一定距離,有大型銀行對納米樓「敬而遠之」都是無可厚非。
幸運的是,暫時只有零星銀行,以高息阻擋納米樓按揭申請,納米樓業主不願撻訂的話,仍然有其他銀行選擇。

納米樓計算法

對於購入細面積單位樓花買家來說,由於銀行一般未有清楚列明納米樓的定義,難免有機會引起混亂,到底該以呎數衡量,還是間隔衡量呢?
比方說一個250平方呎開放式單位,算不算是納米樓?一個不足280平方呎的兩房單位,又算不算納米樓呢?

就筆者了解,一般280平方呎以下物業,都有機會被視為納米樓。
假如有買家在較早前購入細單位,擔心物業會不會被視為納米樓,而難以獲得「正常」利率的按揭計劃,筆者建議宜早些找不同銀行了解情況,或找按揭轉介公司幫忙,以免在申請按揭時失預算。

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撰文:經一編輯部圖片來源:資料圖片