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學生暑假租樓旺季 第一次租屋入手攻略

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踏入7月放暑假,向來是不少大學生爭相出動搵樓的旺季。不過,亦有不少人第一次租屋,感到不知如何入手。若摸著石頭過河,務必保障自己作為租客的權益,尤其要熟讀基本租樓需知,到實際租樓、甚至是議價時,便會更得心應手。

租客要知道,一般租期的首12個月為「死約」;而「生約」為租期的第13個月至租期完結,除非租約另有規定;否則,租約期內業主不能加租,而租客亦不能退租。

在第一年租約生效期內,無論業主或租客有意終止合約,均需要向對方作出賠償。

踏入第二年,雙方均可以在足夠的通知期後終止租約,並可以退回按金。通知期通常為一個月,詳情可根據租約條款決定。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

經查冊確認業主身分

簽約時,大部分業主或地產代理將準備一式兩份租約。作為租客,亦有需要帶齊所需文件,包括身分證、工作證明文件、糧單、稅單及強積金供款單等,證明自己有穩定收入。

簽署好的租約必須送往打釐印。以一般為期兩年的租約來計算,釐印費約為月租的5%,業主租客各自支付一半。

簽署租約時,租客應準備包括相當於兩個月租金的按金,正常而言,退租時可收回,以及相當於一個月的租金作上期(俗稱兩按一上),假如透過地產代理租屋,可能需額外準備代理佣金。

大多數情況來說,業主會於收取兩按一上,同時交門匙予租客。

不過,有一點值得留意,按金是不能代替租金的。在租約期滿後,當業主有意收回物業時,假若檢查單位後,並無任何問題,按金將退回予租客。

簽租約時,一定要預先準備足夠的現金,同時簽字正式簽訂租約,一定要業主本人和租客本人在場(不能親臨的要有正式的授權書),簽約時要把各種訊息確認標準,明確寫在租約內,一式兩份,業主和租客各持一份。

此外,做好查冊及查明出租同意書,是租樓前必做的事。

簽租約前,建議租戶可上土地註冊處查冊,以確認單位業主與本人相符。

因為以往有個案是騙徒冒認業主,收到租客訂金後消失,所以新手租客簽訂租約前,一定要進行物業查冊,核實單位業主的身分。

進行查冊後可以了解業權是否完整,亦可以知道單位有否非法僭健,甚至是任何釘契等潛在問題。

雖然租客普遍毋須為釘契樓負任何的法律責任,但假如屋宇署發出清拆令,租客有機會即時被逐。

同時,目前銀行業大多數規定,假如業主於按揭期間出租單位,須事先取得銀行書面同意;否則,業主一旦出現斷供,銀行毋須租客同意,亦可上門收樓,租客有機會被「逼遷」之餘,同時無法討回按金及上期支出。

故此,作為新手租客,要避免租入「偷雞租盤」,同時建議簽約前,請業主出示銀行發出的出租同意書。

 租屋
(圖片來源:iStock)

雜費支出先協議

一般而言,租金大多包含管理費及差餉,但亦不一定計算在內,至於水電煤就並非所有均包含在內,所以一定要留意租約是否列明,以防實際租金與自己預算不符。

租客亦務必核對對上一次水電煤用量紀錄,以確保前租客沒有欠款,以免「口同鼻拗」。

維修方面,常見做法是若電器損壞便由租客承擔;樓宇結構問題則由業主負責,所以亦務必與業主協調,在租約上列明負責的範圍。

宜訂明維修責任

再者,租客要根據清單逐項檢查點算,並在租約內列明單位所有設施交樓時狀況,簽訂租約時,與業主「先小人後君子」訂明維修責任,列明傢具、電器等是否連單位一齊租出。

如果有需要更換屋內傢電,例如裝修上有較大改動,例如鑽牆或換牆紙等,亦先與業主商量並在租約列明於交吉時改動、還原或保留與否。

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(圖片來源:新傳媒資料室)

免租期有商量

另外,由於搬屋、搬傢具等原因,簽好租約後可能需時才可搬入,所以要與業主商討何時何日正式起租。
一般而言,免租期一般約三至七日不等;如果屬代理盤,就可以由代理與業主洽談。

租樓的程序及需要注意事項不是人人熟悉,新手們租樓要格外留神。特別是即將到港留學的同學們要抓緊時間,提早部署租樓的事情。

為了分攤高額的租金,內地學生們大多會和同學一起合租。合租的風險是當一個室友搬走,如果沒能及時找到新室友補上,就要負擔多一份的租金。

學生遙距睇樓即落實承租

在財務狀況許可下,不少學生租客會一筆過支付六個月,甚至是一年的租金,不少業主亦會因為出租風險降低而願意減租,而租客隨時可節省以千元計租金。

市場最近接連錄得有準備由內地來港升學的學生,提前租樓。

新近有內地生透過睇相片、影片方式,遙距睇樓,並以每月約13,000元,承租馬鞍山新港城一伙兩房戶。

(圖片來源:新傳媒資料室)

租金回報逾5厘

代理表示,新港城E座中層6號室,實用面積約338平方呎,兩房間隔,獲內地生預付一年約15.6萬元租金承租,單位月租約13,000元,成交呎租約38.5元。

新租客為內地學生,準備來港升讀大學,見單位間隔實用,交通方便,故提早承租。

新租客預計8月中才抵港準備入學,故是次未有親身到單位睇樓,僅參考單位放盤相片及影片,便落實承租單位。據悉,業主於2012年4月,以277萬元購入物業,現料享租金回報約5.6厘。

的確,不少來港升學之內地留學生陸續來港租樓,而且不少人是經網上搵樓,鎖定生活配套愈趨完善的將軍澳區,並一次過付全年租。

該單位為天晉II 5B座低層B室,實用面積628平方呎,屬三房間隔,吸引即將就讀科大之兩名內地學生合租,每月租金23,000元,連兩月按金,一次過繳付32.2萬元,折合實用呎租約36.6元。

資料顯示,2013年2月業主以約685.54萬元購得,按現水平租金計,回報率約4厘。

另一個鄰近大學的區域為大埔白石角,踏入暑假旺季,亦吸引不少內地生到區內覓租盤。

近日該區新晉屋苑海日灣,熱門的兩房戶租務,實用面積約515平方呎,月租介乎16,000至16,800元,折合實用呎租約介乎31至32.6元。

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圖片來源:iStock, 新傳媒資料室