【康城VS啟德樓盤比較】日出康城10期屋苑點揀好 首都、緻藍天性價比最高?|胡說樓市

【康城VS啟德樓盤比較】日出康城10期屋苑點揀好 首都、緻藍天性價比最高?|胡說樓市

踏入2021年,頭炮新盤銷情帶旺香港樓市,會德豐位於啟德區MONACO首兩輪銷售已售出276伙,沽近七成單位,於1月29日再推90伙,折實入場呎價23,538元。另外,南豐及港鐵共同發展的將軍澳日出康城LP10,首批179個單位,折實均價15,834元,入場費700萬元,亦已近乎沽清,1月30日次輪再推218伙。

撰文:胡說樓市| 圖片:unsplash、胡說樓市圖片

樓市開局向好,但受疫情反覆影響,令不少新盤積存,市場估計今年逾30,000個預售樓花應市,而過去五年的平均每年一手樓吸納量只是17,500個單位,令新盤吸納能力備受考驗。

新盤選擇增加,連二手樓放盤量亦向上,達26,000個。市場預料新盤將繼續以優惠搶客,令急於放售物業的二手業主,更願意提供議價空間,有機會令原屬意新盤的向隔客,轉戰二手市場。 就此比較一下,日出康城及啟德發展區的交通、配套及二手市況,看看有何好選擇。

將軍澳日出康城

由13期發展項目組成的日出康城,為大型臨海住宅區,區內項目已經全數完成招標,僅餘11期至13期尚未落成及推售;區內共提供單位逾 25,000個,容納60,000多人居住。現時區內二手呎價平均約13,000元,並不算很高昂。

【二手樓點樣揀?】日出康城VS啟德發展區|胡說樓市

緻藍天、Sea to Sky、Malibu最近鐵路

鐵路沿線是內區內的主要賣點,以康城站作為居民出入交通中心點。毗鄰康城站的屋苑地理位置佔優,例如第三期緻藍天、第八期Sea to Sky及第五期Malibu,步行回家只需數分鐘。

至於第四期晉海及第六期LP6,以步行往港鐵站計,已屬偏遠,需時10分鐘內,而目前開賣中LP10亦屬這一列。

另外,值得留意的是,若乘港鐵前往日出康城,在將軍澳站轉車,每兩班通往寶琳站,才有一班康城站列車。因此,前往康城站班次相對較少,出入要預留時間。

區內亦設巴士及小巴線,讓區內居民往返多區,路線可往來尖沙咀、紅磡、新蒲崗、調景嶺、將軍澳市中心、坑口等地;公共交通交匯設位於康城站,即Malibu基座,有巴士、小巴路線及的士候客處;相信隨著康城站人口增加,料有更多巴士線及專線小巴來往該區。

因此,近康城站屋苑值得加分,交通選擇更多。

至於駕車方面,日出康城區主要倚賴「環保大道」作主要通道,一旦遇交通意外,有機會堵塞區內陸路,料要待跨灣大橋明年完工,才有望疏導區內交通。連接將軍澳至藍田隧道亦興建中,經將軍澳市中心直達東區海底隧道,未來交通有望進一步改善。

康城VS啟德二手|日出康城10個屋苑點揀好|胡說樓市

48萬平方呎「康城商場」貫穿多期項目

生活配套不足,一直為日出康城予人的負面印象,但隨著佔地48萬平方呎「康城商場」開幕後,已一洗頹風,令區內商店、餐飲及娛樂消閒設施大增。

商場更貫穿多期項目,包括第一期首都、第二期領都、第三期緻藍天、第五期Malibu,以及最遠離康城站第四期晉海及第六期LP6;區內居民不用再倚重臨時惠康超市來應付生活所需。
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【二手樓點樣揀?】日出康城VS啟德發展區|胡說樓市

區內二手呎價參考 平均呎價13,000元

康城站區內單位戶型選擇多,一房至四房都有提供,地理位置佔優的二手盤有第三期緻藍天及第五期Malibu,不過入場費相對較高。

緻藍天

以長實及南豐發展緻藍天為例,最大賣點是位於康城港鐵站上蓋,項目提供1,648伙,雖然現時二手市場平均價13,889元,主打三房及四房,入場門檻動輒過千萬元,三房由1,000萬起;部分四房則高見1,770萬元。

根據中原地產資料,該項目新近2座19樓三房單位成交價為千萬元,面積757平方呎,呎價為13,210元。

Malibu

此外,由會德豐發展的第五期Malibu,項目合共提供1,600個住宅單位,戶型有一至三房,於去年7月入伙,並開始放租盤。該屋苑2020年12月平均成交呎價16,726元,放盤叫價700萬至1,700萬元不等。

最近成交單位為高層一房D室,面積369平方呎,成交價高達695萬元,折合呎價18,835元,更遠高於區內平均13,000元水平。

若要找尋較貼地上車盤,則要向區內樓齡較舊屋苑出發,在第四期晉海推售之前,全區只得首都及石角路峻瀅有兩房提供,故二手頗具承接力。

首都

以樓齡有十多年的首都為例,現平均呎售13,516元,兩房單位平均價800萬元,三房單位885萬元起,放盤叫價約780萬至逾1,700萬元。最近錄得兩房成交,單位為高層B室,面積為519平方呎,成交價為720萬元,呎價為13,873元。由於入場費較低,只需逾700萬元,適合對價錢較敏感的置業人士。

晉海、LP6

如果不介意行多步,可考慮較遠第四期晉海及第六期LP6,晉海(提供一、二及三房)2020年12月月平均成交呎價18,000元,放盤叫價近700萬至2,100萬元,一房平均售價約630萬至680萬元;兩房平均售780萬至858萬元。

因此,要找區內二手的兩房單位,至少要700萬至800萬元;若單考慮價錢,首都算是較吸引,位置距離康城站不遠,而呎價亦屬區內13,000元的平均水平,700萬元已有兩房,可考慮以此作為起點。

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啟德發展區

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以規模而言,整個啟德發展區明顯較日出康城龐大,地理上近九龍核心區域,但二手呎價亦較日出康城為高。啟德發展區擬興建49,900個單位,可容納超過13.4萬人口。是近年本港私樓的供應重鎮。

屯馬綫馬全綫即將通車:直達屯門

啟德發展區內最大賣點是鐵路網絡優勢,居民可以依賴港鐵出入,大大縮減前往九龍各區時間。 加上屯馬綫全綫有望今年第三季通車,即是由烏溪沙站前往啟德站,再南下經宋皇台、土瓜灣、何文田等站,再經西鐵綫紅磡站及尖東站,直達屯門全程不用轉車。

再者區內居民除可享受屯馬綫優勢外,亦受惠於未來落成沙中綫,在紅磡站轉乘沙中綫經會展站可直達金鐘站,過海全程只需約10多分鐘。

此外,該區陸路駕車亦有優勢,橫跨多區的6號幹綫在建中(料2026年完工),透過茶果嶺隧道及中九龍等多條幹綫,將貫穿西九龍及將軍澳兩區,啟德和藍田將打造成交通中心。根據政府資料,由啟德駕車前往西九龍將來只需6分鐘。

生活配套不足

該區現時購物生活設施欠奉,只可倚賴啟晴邨商場及新蒲崗譽•港灣商場Mikiki。

根據規劃大綱,除了啟德站外車站廣場有購物設施外,政府亦研究區內設「地下街」,連同日後利福SOGO,望可帶來更多新消費熱點,滿足區內所需。此外,區內設施賣點包括兒童醫院,旁邊另將建新急症醫院,以及興建一座佔地28.8公頃體育園,亦料將進一步完善區內配套。

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區內二手呎價參考 平均呎價20,000元以上

若展望未來,啟德發展區於交通網絡發展,以及社區多樣化的配套,確是令人期待,但因區內的地價絕不便宜,「麵粉」價高,故二手呎價亦自然硬淨。 若看區內二手盤,要數最早發展(2013年至2014年)的啟德站東南項目,包括中國海外發展「港人港地」項目啟德一號、天寰、嘉匯及龍譽等。

以上多個項目的二手盤,現時平均呎價介乎20,000至24,000元,入場門檻絕不算低;當中天環及龍譽交樓質素僅屬一般,而啟德一號及嘉匯質素則較佳。

不過,啟德一號因屬「港人港地」項目,故只可賣予香港人,將來轉手有限制,從流轉角度看,嘉匯是相對較好的選擇。

市場錄得嘉匯一個447平方呎的低層兩房單位,1月以943萬元成交,成交呎價達21,000元;另外,啟德一號中層兩房單位,面積524平方呎,以1,088萬元賣出,呎價亦達20,763元。


總結

論位置及交通配套,啟德發展區似乎都較日出康城優勝;論價錢,日出康城二手均價則較「親民」,相比啟德發展區現時二手均價逾20,000元水平,平約達五成,甚具價格優勢;若有幸遇上急售的二手業主,更分分鐘有機會「執平貨」。

不過,值得留意的是,兩區未來供應量都不少,啟德發展區未來供應量更是康城近一倍,有意買樓收租的投資者就要留意。

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