【新居屋比較2020】4大屋苑優劣、呎價、交通配套、環境 鑽石山啟翔苑VS馬鞍山錦駿苑點揀好？

最強交通配套居屋

鑽石山啟翔苑於四盤中最為矚目，皆因有最強交通配套，隨著屯馬線鑽石山站開通後，再加上本已鄰近港鐵九龍線的鑽石山站，有雙鐵路優勢。

全盤共提供940個單位，分開兩座，實用面積由295至502平方呎不等，63折後的售價介乎229萬至513萬元，平均呎價9365元，有力問鼎今期居屋的樓王。

最大「中獎」機會居屋

是次供應單位最多非粉嶺山麗苑莫屬，全盤共提供六座，一共3,222個單位。提供是次推售最細戶型、也是最低樓價的單位，入紙申請「中獎」機會較大。

由於山麗苑位置偏遠及吊腳，由粉嶺火車站搭小巴需時至少15分鐘，而且購物社區配套選擇又不多。所以項目63折後，平均實用呎價僅約5,443元，售價123萬至272萬元不等，入場費亦只是百餘萬元。

最快入伙居屋

已屆現樓、位於火炭工廠區的彩禾苑，是今期居屋規模最小的項目，單位數目只得806個。不過最大賣點是接近現樓優勢，料買家揀樓不久後已可入住。

63折訂價後，雖然屋苑平均呎價7,550元，但因屋苑最細面積也接近400呎，故入場價格也要253萬元，最貴賣489萬元。

該盤位置近山，由火炭港鐵站步行需時20分鐘，出入要小巴轉駁。而屋苑與被徵用作檢疫中心的駿洋邨，只是一街之隔，值得留意。

最心曠神怡兼有海景居屋

位於馬鞍山的錦駿苑是繼鑽石山啟翔苑，最受市場注目的項目，只因提供單位數量較多，位置也較優勝。

項目最細面積介乎311呎至494呎，售價199萬至406萬元，入場費200萬元以下已有交易。

樓盤近港鐵大水坑站B出口，步行只需兩至三分鐘，交通配套屬便利。樓盤向東南方向，主要以遠山景為主，部份高層單位望到一絲吐露港海景，錦駿苑屬於四者中最綠意盎然之選。

以上四個居屋屋苑各有千秋，若純粹以交通作主要選擇原因，相信鑽石山啟翔苑及馬鞍山錦駿苑明顯佔優，因有港鐵作出入的後盾。從以下三方面比拼兩盤賣點。

（一）位置及交通

鑽石山啟翔苑

位置

可稱為居屋王非浪得虛名，位處鑽石山大磡重建第三期，鄰近港鐵鑽石山站，屬「鑽石山綜合發展區」的一部份，區內有保育歷史建築、將建的活水公園、文化園境大道、將來興建孔廟、及公共交通交匯處。毗鄰私樓有采頤花園、星河明居等。

交通

擁有雙鐵路優勢，除了港鐵鑽石山站外，自從屯馬線第一期開通後，在鑽石山站月台的擴建新轉線月台，鑽石山站將來變身屯馬線中轉站，該站可承接馬鞍山居民，以及來自沙田及大圍的居民乘客轉搭市區線。再加上沙中線的宋皇臺站、土瓜灣站未來通車後，以至其後的過海線開通，屯馬線也可成另一條過海鐵路。

換言之，將來啟翔苑居民有兩條過海線選擇。除了乘搭港鐵外，現時區內在龍翔道及彩虹道也有巴士站，可前往不同區分。

馬鞍山錦駿苑

位置

位於馬鐵線進入馬鞍山的第一站大水坑站附近，該站周邊還有兩個居屋盤，分別為沿海濱而建錦泰苑、以及在大水坑村旁富安花園。

交通

配置絕不比啟翔苑遜色，最大賣點就是鐵路因素，除了因位處大水坑站B出口附近，基本離開站口已可見到樓盤外型。此外，亦有不少巴士路線選擇，包括過海路線，分別前往銅鑼灣、中環，及前往西灣河、柴灣一帶。

同時亦有巴士路線途徑新界葵涌；經東九龍彩虹、牛頭角、觀塘等；經中九龍旺角、尖沙咀等，以及經西九龍深水埗、荔枝角。巴士路線可算是四通八達。

結論

兩個居屋位置及交通配套都利便，而啟翔苑位於九龍市區當然更勝一籌。

2. 社區設施及生活購物

鑽石山啟翔苑

社區設施

由於位於「綜合發展區」內，未來有不少休憩設施。除了「孔廟」（即啟翔苑以西）之外，在發展區的東面也預留用地作休憩用地，規劃作活水公園，以及用來保育三幢歷史建築。

「活水公園」分為三個部分，包括「淨水展示區」、「流水河畔區」及「自然生態水池區」。河畔設有草坡、樹木及休憩涼亭等。

至於發展區內三幢歷史建築，即「機槍堡」、「前皇家空軍飛機庫」，日後會重置於「活水公園」的西面。

至於另一幢歷史建築、已故影星喬宏的故居「石寓」，原名為「大觀園」，日後也會用於公園重建之用。

生活購物

購物商場不可或缺，對面已是荷里活廣場，設有不少時裝品牌及餐飲外，大型百貨也有進駐於此，大致可滿足區內市民消費需求，而位於觀塘的「APM」距離亦不遠。

未來在「綜合發展區」內，規劃上也希望增設一些地鋪，以滿足公屋及周邊居民所需，故公屋範圍內會設有不少於86,000萬呎零售設施，包括濕貨或乾貨市場，生活所需應有盡有。

馬鞍山錦駿苑

社區設施

項目離馬鞍山海濱長廊較遠，前方有各樣私樓，例如嵐岸、嘉華星濤灣和海典灣等。

現時屋苑的配套較少，不過，日後屋苑會建三層商用大樓，當中設有商業或康樂設施。

生活購物

錦駿苑未來自設23,681呎零售或商業樓面，為居民提供民生設施。如果要更大型的商場，需要走到恆安站海典灣附近的We Go Mall；或到馬鞍山站的新港城中心；又或是倚靠欣安邨及恆安邨的公共屋邨商場與街市。

結論

鑽石山啟翔苑位於發展區內，未來有大型休憩公園及其他社區新設施，而附近更有多個大型商場，適合一家大小居住。

反觀馬鞍山錦駿苑本身位置較遜色因在公路旁，購物及社區設施倚靠毗鄰的公屋配套。

3. 呎價與附近私樓折讓

鑽石山啟翔苑

已被視為「居屋2020」樓王，63折後平均呎價9,365元，相當於市價為14,865元。

區內私樓現價17,200元至18,930元，如星河明居二手呎價為17,600元，現祟山呎價為17,200元，啟翔苑市價仍較私樓有約14%至21%的折讓。

所以跟等值私樓相比，開價極為吸引。

馬鞍山錦駿苑

由五座組成，座落在一個窄長的地盤之上，並採取一字型的方式排開，合共提供2,079個單位。

以63折訂價後，售價介乎199萬至406萬元之間，對比附近私樓曉峰灣畔、嵐岸入場價動輒要700百萬元，可算平絕區內私樓。

而平均呎價為7,784元，市值呎價為12,356元，現時曉峰灣畔二手呎價為13,772元，嵐岸為13,930元，故新居屋較現時私樓低水約一成。

結論

如果抽中啟翔苑真是「賺到笑」，除了因位置及生活配套超班外，再者以均價9,365元還原成市價，仍較同區私樓呎價折讓最多兩成，是完勝之選。

粉嶺山麗苑及火炭彩禾苑屬次選？

位處於火炭工業區的彩禾苑相對成為次選，雖然平均呎價7,550元很抵，仍較上期居屋高約11%。而折算市值呎價11,984元，跟區內私樓僅低約15%，所以開價不算低。

但問題是，彩禾苑的居住環境值得關注，尤其交通及景觀因素。除了因鄰近駿洋邨檢疫中心外，徒步回家經過「坳背灣街」的工業區路段，以及有不少斜路。

至於粉嶺山麗苑方面，對比聯和墟的屋苑，位置上更加偏遠，屬於粉嶺區的三線地區。樓盤的各項條件也是最為人詬病，無論在位置交通、景觀、配套等因素也不如意。