林鄭新房策再解讀 樓價真係冇得跌?| 香港樓市2018

林鄭新房策再解讀 樓價真係冇得跌?| 香港樓市2018

【林鄭新房策再解讀】過去數週發展商積極推售新盤,雖則反應理想,但市場購買力一下子被大量吸納,政府開徵一手樓空置稅,拆息更接連趨升;加上一、二手樓宇不斷提價,準買家需要時間接受,預計樓市短期將邁向整固階段。
撰文:Smart ED編輯部  | 圖片:新傳媒資料室

林鄭三個目標六個措施 樓市步入整固階段

在千呼萬喚之下,「好打得」的行政長官林鄭月娥,在上週五(6月29日)終於出招,通過多項壓抑樓價措施。

林鄭月娥指出,有關措施旨在達到三個目標,包括令資助出售單位更可負擔;增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應;及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。

政府推出六項房屋政策新措施,包括:

(1) 修訂資助出售單位的定價政策;
(2) 邀請市區重建局(市建局)將位於馬頭圍道的非合作發展項目改作「港人首次置業」(「首置」)先導項目;
(3) 改撥私營房屋用地以發展公營房屋;
(4) 成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目;

(5) 向空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」;
(6) 修改地政總署「預售樓花同意方案」以改善銷售手法。

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有地產代理指,現時發展商手上空置現樓貨尾單位約9,000伙,開徵空置稅必為發展商帶來沽貨壓力,會將手持貨尾盡推,並將樓花項目延遲出售。

事實上,為了趕在政府出招前出貨,6月份發展商競相推盤,焦點三大樓盤包括嘉華國際(00173)位於白石角的嘉熙、恒基地產(00012)位於大角嘴的利奧坊、以及新世界發展(00017)北角的柏蔚山,均迭創佳續,加推加價亦迅即被搶購一空。

另外,發展商也忙於搶推貨尾,新世界再推元朗柏巒,38個貨尾於兩天內悉數沽出。

市場統計,6月份(截至24日止)新盤銷售金額達310億元,除創出今年以來單月新高外,同時亦是過去15個月的新高。

林鄭 房策 壓抑樓價措施 空置稅 居屋
「好打得」的行政長官林鄭月娥,在上週五(6月29日)終於出招,通過多項壓抑樓價措施。

新盤盡吸市場購買力

經過一輪新盤混戰後,市場購買力被大幅消耗,首當其衝是二手市場。

6月23及24日,根據中原地產統計,十大屋苑僅錄得六宗成交,當中有六個屋苑更是零成交,按週計成交宗數急跌六成,亦創下18個星期以來的新低。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指出,在新盤持續熱賣下,市場購買力被大批搶奪。

利嘉閣統計全港50個指標屋苑,在再上週(6月18至24日)錄得110宗成交,較對上一週的120宗減少8%。

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該行表示,按區劃分,港島及新界區的指標屋苑交投量均有跌幅,港島8個指標屋苑期內只錄得15宗成交,較前週下跌21%。新界的指標屋苑錄得50宗成交,較前週下跌19%。

購買力被吸納的同時,發展商加推新盤不斷提價,二手市場亦如是,業主也不斷調升價格,買家即使願意追價,業主又屢次反價,導致買賣雙方陷於膠著。

在叫價飆升後,準買家一下子未能接受,開始轉趨審慎,寧可暫時觀望。

近日二手的交投雖受新盤開售影響而下跌,但價格就不斷刷新紀錄。

上環帝后華庭2座中高層單位,實用面積只有393呎,以呎價23,232元成交,創該苑呎價新高;馬灣珀麗灣17座一個低層單位,呎價達16,167元,刷新屋苑分層呎價新高。

地產經紀透露,二手屋苑價格愈賣愈高,叫價上升令準買家沒法追趕,部分人已開始有所保留。

美聯物業住宅部行政總裁布少明指出,二手市場業主叫價強硬,以致買賣雙方處於拉鋸狀態。

利嘉閣地產董事陳大偉也認為,樓價續創新高,部分準買家難在短時間內大幅追價,導致他們入市態度轉為觀望,令二手成交開始減少。

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政府對於引入一手物業空置稅,仲量聯行的報告就指出,若所徵收的稅率與差餉相若,對樓價不會做成大壓力。

然而,市場人士估計,發展商手頭上空置單位約9,000個,有可能因空置稅而將部份單位盡快推出市場。

以每年新盤供應約18,000個單位計算,只要有2,000至3,000個一手空置單位推出,也佔全年供應的一到兩成,供應量肯定有所增加,對減緩樓價上升或多或少會有影響力;

故部分準買家亦開始觀望,等待市場更明朗時才再入市。

至於息率的趨升,亦漸漸引起準置業人士關注,特別近日銀行拆息拾級而上,一個月本港銀行同業拆息出現19連升,更突破2厘水平。

近日雖略為回軟,但上週三(27日)仍高見2.019厘,與4月初不足1厘比較,上升逾倍。

可以預期,在拆息飆升下,當美國利率年內續升,香港銀行提升按息應是指日可待。

花旗銀行香港及澳門區行長伍燕儀近日表示,美國下半年有機會再加息兩次,屆時預料港息會跌隨,今年香港或會上調最優惠利率。

恒生銀行也預期,香港銀行有機會於下半年上調最優惠利率。

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發展商暫緩推盤步伐

在以上各項因素下,市場認為樓市快將步入一個整固期,估計發展商推售的步伐會暫時放緩;二手市場在價格高企下,買賣雙方又進入拉鋸對峙,樓市成交量將有機會放緩。

縱然樓市進入整固階段,整體樓價受影響的機會不大,市場只是需要時間再累積購買力,估計兩三個月後,購買力又會出現。

事實上,本地經濟仍然理想,恒生銀行日前剛將今年本地經濟增長預測,由3.3%調升至3.7%,跟政府的預測3%至4%貼近。

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恒生銀行首席經濟師薛俊昇表示,在私人消費增長強勁帶動下,今年首季香港經濟增速為2011年來最快。根據最近數據,第二季度本港經濟應可續維持高速增長。

美聯集團(01200)主席黃建業日前也表示,今年下半年樓市仍樂觀,本地剛性需求強,雖然樓價處於歷史高位,但今天香港社會環境,許多時是以三代人的能力去置業;即是買家背

後的資金除了是自己外,更加上父親及祖父輩,令購買力大大增加。

黃建業估計,今年下半年樓價仍有7至8%上升空間,全年合共上升17%至18%。

私樓地改建資助房 勢推升樓價

政府針對房屋問題,除開徵一手住宅空置稅外,又計劃將部分私人住宅用地,轉為興建資助房屋,希望可以為沒能力購買私樓的市民置業。

然而,市場有意見認為,此方案看似對市民有利,實則有機會將樓價進一步推升。

根據政府的《長遠房屋政策》報告,未來10年住宅單位供應量要達到46萬個,公營及私營的比例為六對四。

然而,現時可供發展的公營房屋土地,只足夠23.7萬個單位供應,較目標中的28萬個仍差距43,000個。

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私樓市場供應更形匱乏

要將差額填補,政府研究將已規劃為私樓的土地,改為興建資助房屋,包括居屋及港人首置上車盤。選址會是未完成規劃的土地,或在公屋與居屋旁的土地。

不過,目前私人市場的土地已經遠遠不足,倘若將原本有限的私樓土地再撥歸資助房屋,則私樓市場供應更形匱乏,最終在供應減少而需求仍強大下,進一步推升樓價。

雖然有指增加資助房屋,將可減低對私樓需求,可以冷卻過高樓價;然而資助房屋的買家,許多原先已非私人市場的準買家,實則上是否可減低私樓需求,存在一定疑問。