真人真事:由不夠首期 到3年內買3層樓 公開瘋狂槓桿的上車財技|行為金融學 QT

真人真事:由不夠首期 到3年內買3層樓 公開瘋狂槓桿的上車財技|行為金融學 QT

筆者有個朋友(以下簡稱:A)非常瘋狂,由當年上車盤首期都不夠,到最近3年連續買3層樓,中間透過很多財技和瘋狂槓桿,令每月供款的錢,比他的收入還要多。所以,筆者邀請了他分享自己「上車」故事。

撰文:行為金融學 QT|圖片:新傳媒資料室圖片、Unsplash

A拍拖很久,但因為上車問題一直未有結婚計劃。雖然畢業後大家已經將給家用、稅後等大部分的收入儲起來,但上車盤的樓價升得太快。

原本400萬元以下可以做9成按揭保險,40幾萬元就可以上車;但當有40幾萬元時,400幾萬元的盤已經差不多絕跡;而500萬元的樓可做8成按揭,加上印花稅等雜費要近120萬元,所以又儲多幾年錢。

A畢業7年後,與女朋友合力儲了接近120萬元,便開始去睇樓。他們看過多區的舊樓,發現售價依然不菲,而且間隔未必實用,只買得起凶宅,但因為銀行可能降低估值和按揭成數,所以唯有放棄這個選擇。由於二手樓不比新樓便宜,故他們將目標鎖定在新樓。

目標鎖定在新樓兩房小單位

不過原來在香港買樓不是有錢就可以,還需要運氣。買新樓是需要先入飛、再抽籤,然後在週末時排隊揀樓,先到先得。原來香港有一千、幾百萬的人真的周圍都是,除了內地人、新香港人,還有很多本地人都很富有。

當時A嘗試去抽新發展區啟德新盤,可惜抽籤號碼排200多名,自然輪不到他「上車」。過了三個月,剛好啟德又有新盤推出。碰巧A當時轉了新工作,薪酬有可觀的升幅。重整旗鼓後,他打算買一個面積較小的兩房單位,預算約800萬元。

今次抽籤比較順利,A與女朋友每人入2票,總共有4個籌號。其中一個籌號排70幾,經紀表示,他們大機會買到心儀的單位,著他們留在售樓處等。

不過,在差幾個籌就到A揀樓的時候,所有他們想買的單位已經沽清。正當失望之際,經記表示可考慮選擇比較貴的兩房單位,可以幫忙拖延多大半個小時作考慮。

經紀遊說:可向親戚借錢+發展商呼吸plan

經記們沒有放棄,繼續不斷遊說他們說:「現在是買樓的好機會。」

經紀重申,新樓有個好處就是可以借高成數按揭,就算超過600萬元的樓,發展商也可以私底下借出額外樓價15%至25%的貸款,加上銀行的50%至60%按揭,首期最低只需要20%至25%左右。這就是坊間所講的「發展商呼吸plan」。

經紀的兩位上司加緊遊說他們,更提議他們向家人和親戚借多幾十萬元:早買早享受、遲買貴幾球。

不過,A與女友雙方家中也不富有,沒有任何資助,只可以靠自己。正當苦惱的時候,A突然想起之前看過的一個財技,有機會令他們可以「上車」,所以便向經紀確定要買這個單位。

真人真事:買樓猶如做量化寬鬆QE 由不夠首期到3年內買3層樓 拆解瘋狂槓桿的上車財技|行為金融學 QT


財技「三合一」:銀行一按+發展商呼吸plan+稅貸

香港近年「很流行」私人貸款,或者在稅季時叫稅務貸款,稅貸可以借的金額其實遠超過需要交稅的金額,一般最多可以借月入12倍,甚至15倍。A正正想用稅貸支付首期。

不過,有兩個問題要解決。第一,申請按揭時要做月入測試和壓力測試。假設月入6萬元,大概每月按揭和其它貸款供款不可以超出3萬元。如果A每月要還2萬元私人貸款,其每月按揭供款就會大減至1萬,可以借的按揭額就大幅下降。

所需借貸金額

回到A的例子,他想買的單位約950萬元。根據當時的按揭成數要求,A最多借500萬元,發展商可以借樓價25%,即237.5萬元。因此,他還需要的首期金額是212.5萬元,加上稅項和雜費大約250萬元,扣除他170萬元的預算,需借80萬元的稅貸。

幸好,A三個月前轉工後的薪酬,乘12倍已超過80萬元,所以申請稅貸即可。再者,稅貸銀行在查閱A的信貸報告時,還未顯示其按揭記錄,所以成功批足12倍月薪,利率只是1.9%,與當時按揭利率差不多。

當時A每個月的「銀行按揭+發展商按揭+稅貸」還款額加起來,相等於他的月入。惟他女朋友都會負責其中的一部分,所以都勉強足夠生活和「比家用」。

必須掌握好時機和先後次序

要借錢買樓必須掌握好時機和懂得申請次序,以A的例子為例:

  1. 由於買這個新盤的上會期是在4個月之後,審批按揭大約要1個月,所以要在上會2個月前申請按揭;
  2. 等按揭成功批核後幾天,才申請稅貸;
  3. 由於還未開始向銀行供款,所以在銀行查信貸記錄時,很大機會看不到有按揭記錄,才會批足稅貸申請的金額。

不過,就算信貸記錄有按揭記錄,只要按揭和私人貸款每月供款總計不多於月入70%就可以。所以,可以取得的錢一定比先申請私人貸款再申請按揭多。

惟金管局明言,首期資金是不可從貸款取得,故申請私人貸款時,貸款用途可選擇「其它用途」。


靠槓桿財技3年內買3層樓

稅貸年期是2年,兩年後又一條好漢。A有驚無險地過了頭兩年,稅貸已經還清。由於銀行按揭罰息期多數是兩年,A過了罰息期就開始申請轉按。

他找了幾間銀行,對該單位的估值大約是1,150萬元至1,230萬元,最後找了一間銀行估價達到1,250萬元的,最多可以借1,250萬元的一半,即625萬元,比起A兩年前的買入價950萬元多出300萬元。

這意味著,A轉按後可套現300萬元(轉按估值1,250萬-單位售價950萬)。

A本來要償還一按為500萬元,兩年多來還了約20萬元,加上當初的1.8%現金回贈,還欠銀行470萬元。A利用轉按得來的625萬元,償還早前銀行470萬元按揭,還剩155萬元;便將餘下的二按還清,還有少少錢剩下來。

還清銀行一按、發展商二按和稅貸「三合一」後,A每月供款由7萬多元大幅降至2萬多元,其後每個月可以儲多些錢,接著部署下一步。

如是者,A以類似的手法,在3年內買進3個單位;而以上所講的首個買入單位屬於啟德新盤,之後A再買入天水圍和英國的單位作投資。故事的詳情版本暫時免費放在筆者的Patreon

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