【買樓向上流】公務員月入$33,000 偕女友谷盡借貸力 7年內買夠3層樓!|諗sir

【買樓向上流】公務員月入$33,000 偕女友谷盡借貸力 7年內買夠3層樓!|諗sir

讀者林先生:本人29歲,公務員,月入約33,000元(未扣強積金供款),每月使費約24,000元(包括供樓16,000元),現金流約10萬元。於2020年5月,以478萬元,敘造九成按揭購入30年樓齡、紅磡區一個297平方呎一房單位(可間眼鏡房),除此無其他資產。

女友30歲,同為公務員,暫時在機場返工,月入約26,000元(未扣強積金供款),月剩約12,000元,現金流約300萬元,除此無其他資產。

本人欲與女友結婚,資產上應如何調配更佳?(一)不作改變,婚後排六至七年有宿舍,將現住單位放租;(二)若女友用首置名額置業;(三)過兩年甩額外印花稅(SSD)樓換樓,住更優質單位。以上三個方案應如何選擇?

撰文:諗sir| 圖片:unsplash

在決定下一步前,筆者認為必先計好兩人借貸力如何。

由於兩人將結婚,故借貸力可共用,總計為(33,000+26,000)÷10,000×50%×2.59*= 764萬元。

兩人借貸力逾700萬元

若日後買樓時,要交叉擔保還要打八折,約600萬元。第一間樓由於僅400多萬元,九成上會,即借約400萬元借貸力點都夠。

隨公務員月入穩定上升;加上已有300萬元現金,不妨用女友名再買一間樓。

筆者建議撥出30萬元,去滾存六至七年後獲約75萬元,又是下一間樓的首期。

當然兩夫婦兩人已各有一層樓,要「甩名」才可有名額,享低稅買第三間樓。

幸好現時手持物業的樓價相對低,應可僅付幾百元印花稅,便可甩名。40歲前可完成「一生三宅」,恭喜!

讀者女友現時買的第二間樓,應付50%首期報正在出租上會。

筆者建議撥出30萬元,去滾存六至七年後獲約75萬元,又是下一間樓的首期。(圖片來源:unsplash)
筆者建議撥出30萬元,去滾存六至七年後獲約75萬元,又是下一間樓的首期。(圖片來源:unsplash)

投放30萬保費融資

讀者排到有宿舍已是六至七年後,那現自住樓,相信都可降低借貸成數至合規出租。公務員的合規性較重要,不能似一般人,可以亂以高成數出租上會。

而撥出30萬元資金,又如何可在六至七年後獲得75萬元呢?筆者認為利用保費融資,六年累計回報約50%;七年約90%;八年147%。

當中九成為保證回報,即是將30萬元擺到第七至第八年,便累積至近75萬元。

以內部回報率(IRR)計算,放八年計回報已達10%,而且此10%內大部分屬保證回報,融資借的錢又毋須計入環聯(TU),勝過月供盈富基金(02800)。

那為何不將30萬元放入股票市場,博取滾存到300萬元呢?事實上,有投資經驗的人會知,要達成此事是萬中無一。

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