【買樓vs租樓】供樓不一定較划算 假設將330萬元當首期vs拎去買股票 25年後各自回報有幾多|胡說樓市

【買樓vs租樓】供樓不一定較划算 假設將330萬元當首期vs拎去買股票 25年後各自回報有幾多|胡說樓市

近日香港樓市再轉熾熱,反映二手樓價的中原城市領先指數距離歷史高位只差3%,而一手新盤亦愈賣愈貴,以恒地位於啟德的新盤THE HENLEY為例,首批均價26,448元,貴絕同區;而位於港島新盤黃竹坑站晉環,即使以逾30,000元呎價的「天價」登場,市場承接力亦強。疫情下,眼見樓價又再重上升軌,買樓還是租樓?相信是最困擾港人的難題之一。

撰文:胡說樓市| 圖片:Unsplash、胡說樓市圖片

由於本港按息持續低企,銀行水浸,加上不少人視租金為「潑出去的水」;買樓的話,即使要繳付首期,但也可視之為儲蓄,透過槓桿,冀將來樓價上升後也可賺回。

在過去日子中,有時供樓金額確實平過租金;但近年,隨著住宅租金持續回落,已出現每月供款(包括還本金及繳付收不回的按揭利息)貴過租金情況。

租樓是否一定「輸蝕」過買樓?

以一個港島東太古城寶安閣28座低層E室,兩房單位為例,開價為1,150萬元,銀行估價為1,014萬元,目前月租開價22,000元,借七成,供25年,每月供款逾30,000元,明顯貴過租(若單計按息支出低過租金)。

普遍認為,供樓平過租樓,但事實上,供是否必定較租樓划算?一般人以租金及利息開支作比較,來衡量哪一樣較划算,並認為只要利息開支平過租金,就等於供平過租。

買樓前衡量四大因素

但現實又是否這麼簡單?買樓前仍需衡量四大因素:

  1. 供樓的業主所需繳付雜費,如律師費、釐印費、佣金相關成本,以及維護單位成本等。
  2. 疫情下令供應鏈不穩,不少裝修材料出現漲價,令本地裝修費變得更不便宜,不論業主所持物業是自住或放租,均需繳付能「住得下人」的裝修費。
  3. 要考慮未來物業單位可能出現價格下跌風險。若持貨期間樓價下跌,本金變相「縮水」,要看本金「縮水」速度或幅度,是否大於相同期內所付出的租金成本。
  4. 考慮買樓繳付首期的機會成本,會否可用於其他投資,以獲取更佳回報。

有見及此,買樓是否一定抵過租樓,是視乎身處利率及樓市周期中的位置,以及租樓期間是否做到投資有道。

租樓是否較供樓輸蝕,這是個永恆的爭拗。同樣地,將買樓首期投資在其他工具,也沒人能保證哪樣回報較佳。
租樓是否較供樓輸蝕,這是個永恆的爭拗。同樣地,將買樓首期投資在其他工具,也沒人能保證哪樣回報較佳。

其實,供樓不一定「著數」過租樓,兩者亦沒有必然優勢。何解﹖可看看以下兩個假設例子:

案例一

劉仔(化名)自小受家人薰陶,「磚頭」最可靠,「上車」是人生最大目標之一。假設上述太古城單位業主願意以1,100萬元出售,他向銀行借七成首置「上車」,首期330萬元,按揭年期為25年,按息為1.5厘,每月供款為30,795元。

首次買樓要付出資金:

  1. 首期330萬元;
  2. 佣金11萬元;
  3. 律師費10,000元;
  4. 從價印花稅(適用首置人士)41.25萬元。

每年開支:

  1. 上述太古城單位應課差餉租值約為20.8萬元,每年差餉10,400元,每年地租為6,240元,假設差餉及地租比率不變,25年後於差餉及地租,合共花費41.6萬元。
  2. 每月管理費假設1,100元,25年後共花33萬元。 劉仔於25年後賺回多少?

25年後樓市表現如何,是升是跌無人可保證,若樓價最終升多50%,25年後該太古城單位升值至1,650萬元。

劉仔25年後的回報

要知道賺了多少,仍須扣除所有支出。先將樓價1,650萬元,扣減1,100萬元買入價,差額是550萬元,再減去除去首期後的首筆開支53.25萬元、按揭計劃共付出利息153.85萬元、差餉及地租合共41.6萬元、管理費33萬元後,最終賺回268萬元。

不過當中未計及25年內涉及維修及裝修費,若不幸要大裝修,劉仔可收回資金可能更少;暫計投入1,100萬元的話,回報率是24%。

即使劉仔篤信樓價勢必向上,但若樓價最終只升兩成,劉仔就有機會倒蝕61.7萬元。倘若樓價掉頭回落,劉仔就要倒貼更多。


案例二

阿Joe(化名)是浪子,天生愛自由,不想做樓奴,打算租樓,閒時專注投資股票,有耐性將首期資金作長線投資。

假如他將330萬元,投資一隻股票(或其他高於通脹的投資組合),將收回股息再投資滾存,產生複利效應,25年後回報又有多大?

假設將330萬元買入領展股票,以基金價格72.5元計算,共可買入455手,以20財年為例,每手收息287元,一年共可收息13萬元,若派息率4厘不變,25年後單收息有326萬元,回報不菲。

如果將股息再投資,假設一切不變,25年後該筆資金可驚人地升值至879.7萬元。那筆資金實際賺回多少? 阿Joe於25年後賺回多少?

阿Joe 25年後的回報

想知道回報有多少,要先扣減開支。投資港股,不用繳付資本增值稅,只需支付若干費用,包括經紀佣金0.25%;證監會交易徵費為成交額0.0027%;聯交所交易費為成交額0.005%;政府印花稅為成交額0.1%;中央結算股份交易費為成交額0.002%。

市值330萬元股票投資,涉及上述交易成本是11,900元;其次,假設阿Joe在25年內租住上述太古城單位(每月租金22,000元),租金共花660萬元。

不少人認為領展房產基金(00823)屬優質房託股,倒閉機會不大,公司上市已15年,由最初持貨至今回報至少有七倍,因此投資股票要獲以倍計回報非不可能。

假如25年後,領展股價由買入時再升50%,與劉仔一樣享有相同升幅。阿Joe整個投資升值至1,044.7萬元(包括本金升值50%),扣除買入成本11,900元,本金330萬元及租金660萬元,賺到的差額只是53.5萬元。

表面上,阿Joe要為租樓付出代價了,回報較劉仔所得268萬元為少。


若然新盤發展商開價進取,其實變相被提早蠶食了物業未來溢價,亦等同令未來跑輸大市的風險提升了。圖為啟德新盤THE HENLEY,呎價25,000元至34,000元不等。
若然新盤發展商開價進取,其實變相被提早蠶食了物業未來溢價,亦等同令未來跑輸大市的風險提升了。圖為啟德新盤THE HENLEY,呎價25,000元至34,000元不等。

兩大決定因素影響結果

不過,影響阿Joe回報的兩大因素可因情況改變,例如,只要阿Joe改租租金更便宜單位,而領展股價升幅超過50%,將大大提升阿Joe最終所賺回。

假如,阿Joe搬離太古城,並以每月租金13,000元租住另一單位,他的租金開支則大降至390萬元。將股票金額879.7萬元,扣減390萬租金支出及佣金等費用,阿Joe已賺了159萬元,回報有機會已追貼劉仔,這未計及領展股價升值所賺。

又假如領展股價最終升80%,阿Joe的因股票升值及股息複利效應為他賺回差額423萬元,表現明顯好過劉仔。

因此,根據上述兩個例子,買樓自住的最終回報,不一定好過租樓;其中最關鍵的兩個決定因素是,若干年後樓價是否向上,同時租樓人士是否有決心將首期資金成功地進行高增值投資,只要選對了股票或其他投資組合,投資回報有可能跑贏樓價。

若未來樓價升勢一般,買樓或租樓的回報,分別可能不大。

別盲目單計算利息

所以,不要盲目或單單計算利息,來衡量應該供樓或租樓;加上買樓某程度上是在跟未來樓市走勢打賭。

以新盤為例,若發展商開價進取,其實變相被提早蠶食了物業未來溢價,亦等同令未來跑輸大市的風險提升了。此外,置業亦涉及首次成本及每年差餉等開支,最重要是按揭利息會蠶食回報,但不得不留意按息長線有向上風險,不一定永遠處於低位。

換言之,最重要是置業者或投資者,要知道身處於樓市及股市周期哪個位置,如果身處上升週期當然對將來回報較有保證;反之,如果是身處下跌週期,即使是買樓,最終亦可能要倒蝕。買樓一定「著數」過租樓,非絕對真理。