【賣樓實錄】珠海樓價跑得太前 中央落重藥限借貸:打開「逃生門」沽貨自保|1%Anthony

【賣樓實錄】珠海樓價跑得太前 中央落重藥限借貸:打開「逃生門」沽貨自保|1%Anthony

讀者何先生:聽講去年閣下賣出兩個珠海單位,本金翻了兩倍多,最近也有不少代理推介本人買珠海樓,尤其經常推橫琴自貿區,說發展潛力無限,可考慮嗎?

撰文:1%Anthony (第一桶金)|圖片:unsplash

是的,2020年封關,筆者遙控賣出了兩個珠海物業。很多人以為內地樓有入無出,錯了!雖然交投沒有香港那麼活躍,但相比很多國家,內地的房地產市場成熟多了,只要揀好有剛性需求的地區,要出租、出售、賺錢甚實不難。

而筆者為何會賣掉珠海樓呢?

1. 有發展不等如會賺錢:

筆者同意,珠海未來仍然會有發展,樓價未來仍有機會上升。

問題是,升得幾多呢?賣樓最重要是因為樓價升得太多了。記得筆者在2015年底時買入的單位,呎價才800元,同區新盤呎價已升到2,000多元了,升了接近三倍。

當中位置靚的優質物業,例如拱北關附近已經賣到5,000至6,000多元了,呎價差不多是深圳的一半,還有多大升值空間呢?總不會與深圳看齊吧。

即使升多1,000元,賣到6,000至7,000元,已超額完成,惟升幅才20%而已。

(圖片來源:)
相比很多國家,內地的房地產市場成熟多了,只要揀好有剛性需求的地區,要出租、出售、賺錢甚實不難。(圖片來源:unsplash)

只可借一套按揭

事實上,過去概念爆燈的珠海自貿區橫琴一帶,幾年前仍是爛地一片,如今該區物業已炒到呎價4,000元。不過近年呎價則沒太大上落,商業樓供應過盛,有內地媒體估算空置率高達六成,太貴嘛,誰願意去居住,去做生意呢?樓價升得急反而窒礙發展。

2. 長線持有槓桿:

內地很多城市都有所謂限貸政策,很多城市只可以借一套按揭,全國計算,換句話說,如果你在A城市買了樓,到B城市再買的時候,就不能借按揭了。

如果筆者仍繼續持有這些珠海單位,再到其他城市買樓,在大部分城市便不能再借按揭,要full pay,那就輸槓桿。況且樓價高速增長期已過,為何不賣?

3. 槍打出頭鳥:

中央打擊樓市炒風,出招比香港更狠!記得2015年底,筆者以呎價800元買入第一個物業,到2017年初收樓的時候,已升到逾2,000元,升了兩倍多。

中央見樓價升得太急,於是出重招,買家必須有五年社保,類似擁有香港的強積金(MPF)供款戶口才可買樓。

即是說,只有在珠海生活的人才有資格買,致今需求急跌!由2017年到2020年兩年多,樓價沒有再升過,莫講話賣樓,就算想搵人睇樓都難,直至最近該區受疫情打擊才放鬆。

而外地人都可以買了,稅也減了,吸引了不少人到珠海置業,筆者也趁機會以高價賣出。果然,最近內地開始又收緊銀行按揭,有些朋友賣樓,足足半年仍未收到尾數,因為銀行拖慢審批。

內地一線城市,或者外界比較關注的城市就是這樣。樓價一起,就會首當其衝受政策打擊,所以筆者不喜歡到一線城市投資。

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