中央開正門堵偏門 837號文如何重塑香港樓市

政策的核心邏輯其實十分清晰：不是禁止投資，而是要求投資合規；不是關閉大門，而是堵塞偏門。
過去部分透過非標準渠道、身分安排或資金迂迴方式進行的跨境投資，正逐步被納入更透明、更可追溯的監管體系。
換句話說，未來內地居民依然可以投資香港資產，但前提是資金來源、申報程序及跨境流動必須符合規定。

超級豪宅成交轉趨審慎

這種「堵偏門」的效應，已率先在香港住宅市場，特別是高端市場顯現。
根據美聯物業研究中心統計，2025年全年內地買家於香港一、二手住宅市場共錄得13,906宗註冊，涉及金額高達1,379億港元，宗數與金額同創有紀錄以來新高。其中一手住宅佔6,495宗（46.7%），涉及金額795億元（57.7%）。

更值得關注的是，在已知個人買家的一手豪宅市場中，逾5,000萬元住宅的內地買家佔比達69.7%；逾2,000萬至5,000萬元佔64.3%；逾1,000萬至2,000萬元亦達57.3%，呈現出「樓價愈高，內地買家佔比愈大」的特徵。
正因如此，當837號文開始將跨境投資行為全面納入制度化管理後，市場最先受到衝擊的並非剛需住宅，而是對跨境資金依賴程度最高的豪宅板塊。
近期山頂、南區等超級豪宅成交明顯轉趨審慎，部分原本依賴複雜資金安排的交易被迫延後、重組甚至取消。這並不意味需求消失，而是合規門檻提高後，部分資金無法即時完成調整。

更具象徵意義的轉折點出現在2026年8月初。市場傳出內地稅務部門開始透過共同匯報標準（CRS）交換數據，對部分境外保單收益進行穿透式稅務核查，涉及收益稅率可達20%。
雖然相關案例仍屬個別地區試點性質，但已足以向市場釋放一個明確訊號：跨境資產的透明化時代正在加速到來。
真正對市場造成影響的未必是稅率本身，而是投資者對未來監管方向的重新定價。當投資者開始意識到境外保險、離岸資產、物業租金收入、甚至其他海外收益有可能被納入更完整的稅務監管體系，市場自然會對高槓桿、高溢價及高不確定性的資產重新評估風險。

發展商3大策略

面對監管環境的轉變，香港發展商的策略亦逐漸分化成三條路徑。
第一，強化資金合規審查。為避免出現大規模撻訂或交易失敗，發展商愈來愈重視買家的資金來源證明，部分高價項目甚至在簽約前，已要求買家提供完整的跨境資金文件和銀行紀錄。
第二，轉向「安全客源」。市場推廣重心逐步由短線投資者轉向已透過高才通、優才計劃及專才計劃合法來港發展的人才群體，以及本地換樓及首置需求。這類買家具備穩定收入及清晰身分背景，交易完成率遠高於依賴跨境資金安排的投資型客戶。
第三，以量換價，加快去庫存。發展商愈來愈重視現金流管理，多數選擇透過印花稅優惠、現金回贈、家電禮券及「先住後付」等方式變相減價促銷；而部分財務壓力較大的中小型發展商則直接調低售價，以加快回收資金。

事實上，即使沒有837號文，樓價調整壓力本已存在。截至2026年6月底，香港未來三至四年一手私人住宅潛在供應仍達約96,000伙，已落成但未售出的現樓貨尾約19,000伙，市場供應壓力依然不容忽視。
在高庫存環境下，新盤售價持續低於同區二手市場的情況已維持多個季度，發展商加快去貨早已成為市場主旋律，而837號文更像是一個催化因素，而非市場調整的根本原因。

需求依然具承接力

然而，從長遠角度看，這可能對香港樓市的長遠發展有好處。
中低價位的住宅市場仍受惠於香港持續吸納人才、家庭形成及實際住屋需求。只要價格逐步回歸市場承受能力，相關需求依然具備一定承接力。

過去數月，即使整體市場氣氛偏弱，一些以高才通計劃申請人及首次置業人士為主要對象的新盤，其睇樓量及認購反應仍保持一定韌性，反映市場需求結構正在逐步轉變。
至於超高端住宅市場，則可能進入較長時間的價值重估階段。
未來豪宅價格將更取決於家族辦公室配置、企業家移居需求、全球資產配置策略，以及物業本身的租金回報能力，而不再單純受跨境資金流動預期所推動。
當資金成本、稅務透明度及合規要求同步提升，部分過往由市場環境所形成的估值溢價，自然會面臨重新評估。

重新界定資金進入市場規則

837號文並沒有關上香港樓市的大門，它更像是在重新界定資金進入市場的規則。香港樓市正逐步由依賴資金流動帶來溢價的年代，走向由合規資本與實際需求共同支撐的新階段。

當然，這一轉型能否順利完成，仍取決於幾個重要變數：跨境合規渠道能否保持暢順、香港吸引人才和企業落戶的能力能否持續提升，以及本地經濟能否在調整週期中維持足夠活力。
短期而言，市場或許仍要面對價格調整與成交放緩的壓力；但若能逐步建立一個更透明、更具可持續性的市場基礎，這場調整未必只是陣痛，也可能是香港樓市邁向成熟的重要一步。
說到底，一個成熟的房地產市場，其價值最終仍應建基於居住、生活與長期需求，而不只是資本流動所帶來的價格波動。當市場回歸這些基本因素時，真正具備價值的資產，反而會更清晰地展現其價值。