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港男驚加息唔敢買樓、錯失升浪「住舊樓揼心口」:原本份首期夠買新樓㗎

專欄

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讀者馮先生: 你好!看過閣下很多篇文章,拆解不少買二手樓的問題,想請教,本人儲了一筆首期,早兩年原本打算買一層自住樓,但由於擔心加息,所以遲遲未敢出擊。以早兩年的樓價計算,本人的首期本來夠買新樓的,可是錯過了最佳時機,不得不接受現實,唯有住細一些、住舊一點。

然而本人很擔心,買二手樓會有很多維修問題,聽說最難搞的是漏水,最近有代理介紹了一個30年樓齡、頂樓連天台的單位,想請教(一)買二手樓,會有漏水問題嗎;(二)連天台單位單位,漏水問題會特別嚴重嗎;(三)如何可以根治漏水問題,成本要多少?

每次有讀者問,筆者都會這樣回覆:「放心!不用驚,一定漏!」

老老實實,廿幾三十年樓,日日風吹雨打,點會無破損?不過只要識得處理,漏水又並非好大件事。

通常見到的漏水問題,發生在窗邊。以前筆者有個臨海單位,向西北,打風落雨時,雨水從窗邊湧進來,就像倒水,整張床濕透,甚至要搵毛巾塞住窗邊。

不太嚴重的情況是,窗邊的牆身出現水漬,油漆、牆身剝落。如何處理?要換窗嗎?當然不用!

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(圖片來源:政府新聞處)

一般來說,是因為窗的膠邊老化,只要換上新的膠邊,重新打過玻璃膠,單位內的牆身,有水漬、有剝落處就剷底、補牆、髹油;而單位外的牆身,窗邊位置髹一層防漏油,搞掂!

多少錢?視乎維修工夫多少而定,通常介乎1,000至2,000元埋單,可以頂一、兩年。

此外,除非不換;否則,一換當然要換觀景玻璃窗。成本方面是會貴少少,因為大玻璃必須要做強化工作。如果無靚景就無所謂。

如果有靚景,就別慳少少錢,換回一個觀景玻璃窗,將靚景引入屋內,單位也會升值。

一般窗框是銀色的,不過其實甚麼色都有,好多人會揀白色,但近期筆者團隊鍾意玩黑色。

而連天台的單位,漏水問題當然會更嚴重。由於天台是最高的樓層,樓上沒有單位作掩護,雨水直接就衝擊到地面。

如果天台去水做得不好,例如地台不夠斜,令地面積水,那就很容易會滲到樓下的單位。

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(圖片來源:政府新聞處)

別執著於要去根治

故筆者一般會先拆掉所有僭建,就在地面舖上英泥沙,然後師傅就會在上面再做防漏工作,做完之後,再考慮是否舖磚。

舖磚的話,如果將來再有漏水情況,要拆磚修理就麻煩。

筆者喜歡用看似戶外木的物料,舖上面就可以,將來要再維修就更方便。

幾十年樓,很難避免,就不要執著於要去根治。

如果可以改善八、九成漏水問題,每隔幾年才需要修補一下已很不錯;如果本身怕裝修或維修的讀者,最好不要買這些特色單位了。

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圖片來源:政府新聞處