旅客難重回自由行高峰 旺區街舖空置率恐持續至2024
之前本欄亦曾提及，商業舖市同樣慘淡。尖沙咀廣東道街舖租金較疫情前下挫超過四成；九龍東更有商業地，短短三個月內價值跌了超過一半，區內商業地價更出現急「插水」。
的確，2022年爆發第五波新冠疫情；加上美國聯邦儲備局加息及中港貨運尚未完全恢復，本港經濟連續三個季度陷入收縮，舖市氣氛大受打擊。
年內舖位買賣共錄得1,182宗；成交金額則錄得233.4億元，按年分別下跌34.9%及40.8%。
近日被視為市區重建局歷來最大商業項目的觀塘市中心重建項目第四及第五發展區（地皮資料詳見另文），僅得本地龍頭地產商新鴻基地產（00016）一家財團入標。
這是繼尖沙咀西九文化區藝術廣場大樓商業項目2022年11月只獲一份標書後，短短兩個月第二次出現類似情況。
房地產顧問公司世邦魏理仕指出，受聯儲局加息等因素打擊，本港經濟續疲弱，商舖空置率高企。
2022年第四季四大商業區中環、銅鑼灣、旺角、尖沙咀空置率，分別各錄得8%、14.5%、17.1%及20.3%。
世邦魏理仕：旅客未必重回自由行高峰
世邦魏理仕商舖部資深董事兼主管溫運強認為，雖然現時通關和當年「自由行」狀況相近，但今時今日內地人去海外更方便，海南島免稅區購物亦擴大免稅金額。
香港作為免稅區的吸引力因而下降，未來旅客人數未必能重回昔日「自由行」高峰。
同時溫運強指，疫情改變了大眾的消費模式，網上銷售盛行，大公司有財力發展網購平台，多數企業會變陣而非開舖，不會增添舖位。
美聯旺舖：飲食業依賴實體街舖
相反，企業會改變店舖位置，湧現了更多、更好的舖位可以選擇。
對於未來街舖租賃市道，溫運強預計仍要視乎外圍經濟，旺區空置率不會有太大變化，持續至2024年，但空置率不會再上升。
美聯旺舖董事梁國文則指，根據該行統計，在四核心區（中環、銅鑼灣、尖沙咀和旺角），有四分之一街舖由餐飲商戶承租，可見飲食業商戶屬本港舖市的主要租客，而他們又對實體街舖有較高的依賴度，故未來實體商店仍有其不可取代的地方。
鋑聯控股行政總裁（工商舖）盧展豪表示，踏入2023年，香港復常在望；加上去年低基數效應，工商舖成交量將見底回升。
雖然聯儲局預告會在2023年繼續加息，但假如美國通脹回落，當局將放慢加息步伐。
只要美國經濟明年能實現「軟著陸」，而國際地緣政治未有出現顯著惡化，盧展豪預計今年工商舖成交量將可達至5,800宗，按年增加約三成。
受通關效應帶動，市場近日錄得大額舖位租務成交。代理消息指，由「戲院大王」陳俊巖家族持有的中環豐樂行地下至三樓複式巨舖，丟吉三年後，日前以約每月80萬元租出，呎租約92元。
位於皇后大道中54至56號的豐樂行，是由陳俊巖家族重建，並於2020年初落成的商廈。
現時該項目地下，以及一、二、三樓，每層面積由2,065至2,280平方呎，總面積共逾8,700平方呎，以約80萬元月租由一個零售品牌租用。
宏安：舖市租售都具上升條件
另一方面，宏安地產（01243）在2022年底，夥拍Angelo、Gordon & Co, L.P.（下稱AG），向新世界發展（00017）以20億元，收購新蒲崗貝爾特酒店全幢，其中宏安地產佔35%權益，項目擁695間客房，總樓面約28.5萬平方呎。
集團行政總裁鄧灝康表示，香港經歷2019年反修例事件、2020年起爆發新冠疫情，以及加息等負面因素夾擊，舖市已「殘到無得再殘」，現時正是入市時機。
鄧灝康預計2023年舖市無論租金、售價，均具上升條件，強調集團向來營商策略是貨如輪轉，一方面放售所持物業；另一方面亦會尋找新的投資機會。
盛滙商舖基金創辦人李根興預計，在逐步全面通關及息口見頂消息下，2023年2月至3月零售舖市很大機會出現「小陽春」，估計舖位成交量將較2022年明顯上升約50%，平均每月料有約150宗商舖買賣。
李根興預料通關後，民生舖售價上升3%至5%、核心區舖售價升8%至10%；民生舖租金升約5%至8%、核心區租金則回升10%至15%。
觀塘市中心重建項目知多點
市建局日前官方公布，觀塘市中心重建項目第四及第五發展區（觀塘第四及五區）收到一份標書，董事會設立的招標遴選小組將評審有關標書，稍後向市建局董事會建議是否接納，再由董事會作最終決定。
項目佔地達27.55萬平方呎，毗鄰港鐵觀塘站，可建樓面面積約216.59萬平方呎，較對面觀塘創紀之城五期連apm商場的規模大1.4倍。
市建局在2022年8月推出該用地招收意向書，共有24家發展商於同年9月截止時提交意向。
市建局經甄選後，同年11月邀請其中19家發展商入標，但最終只有新地出手。集團副董事總經理雷霆表示，集團以獨資形式競投該地皮。
比apm規模大1.4倍
同時，市建局曾考慮分開推出第四及第五區招標，最終落實合併推出，提供商業樓面和政府設施，包括蛋形建築物和地標式高樓。
市建局並獲城規會批准，引入浮動規劃參數安排，中標財團將可在總樓面面積不變的前提下，依照城規會批准的樓面範圍，靈活調撥商業樓面面積作寫字樓、酒店和零售等其他商業用途。
不過，該用地規模龐大，而現時本港商業物業市道未完全走出谷底，而且未來五年將有逾1,000萬平方呎商業樓面陸續落成。
市場供應飽和甚至供過於求，令發展商入標取態變得審慎和出價保守，亦可能有部分發展商預期勝算不大而放棄入標。
業界對該商業地的估值保守，由86.6億至130億元，每平方呎樓面估值僅4,000至6,000元。
更有測量師指出，如果最終入標價低，與其賤價批地，建議市建局不如向政府申請把該項目改為興建住宅和商場。
觀塘市中心重建項目分為五個發展區，早於2007年啟動，其中三個發展區已興建成觀月．樺峯和凱滙等住宅物業。
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