【美股分析】另類REIT房託American Campus 聚焦大學宿舍市場|投資有道

【美股分析】另類REIT房託American Campus 聚焦大學宿舍市場|投資有道

【美股.投資有道】美國大學一向令不少海外學生趨之若鶩,赴美留學的莘莘學子數目連年遞增,令當地學生宿位需求有增無減,學生公寓市場在投資界亦變得愈來愈有魅力。美國最具規模的學生公寓開發商American Campus Communities美股代號:ACC),為大學承建宿舍起家,現時已發展為美國最大的學生公寓房產信託基金。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash

美股中的REIT房託

American Campus創辦人Bill Bayless原本是西維珍尼亞大學的舍堂助理,當年大學宿舍簡陋、設施欠奉,學生滿意程度普遍偏低,因而令他想到設施齊全、室內外活動空間充足的高檔學生公寓會有市場。

Bill Bayless於1993年成立American Campus Lifestyles,當時只是一間承建商,首個項目是為德州大學奧斯汀分校興建一間校外學生宿舍。他同時了解到,大部分大學現金流不高,便主動提供免稅債務融資安排(tax-exempt bond financing model),一方面為大學節省成本;另一方面為公司爭取更多發展項目。

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美國大學一向令不少海外學生趨之若鶩,學生公寓市場在投資界亦變得愈來愈有魅力。圖片:unsplash

1997年公司正式易名American Campus Communities,同年獲得創投基金Reckson Opportunity Partners財力支持,公司由純承建商轉型為開發商。2000年成功接下首個大型項目,為加州大學爾灣分校發展學生宿舍,項目分三階段進行,合共提供4,800個床位。公司於2004年以房產信託基金型式公開招股,當時已是市場上主要學生公寓開發商之一,且專注發展高檔學生公寓物業。

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1997年公司正式易名American Campus Communities,公司由純承建商轉型為開發商。圖片:unsplash

首隻學生公寓房託基金

所持有的16個學生公寓項目中,包括12個校園區外(off-campus)及4個校園區內(on-campus),涉及201幢物業,提供3,900個住宅單位及11,800個床位。除自有物業外,亦繼續有為大學承建宿舍,以及提供第三者管理及租賃服務。不過,American Campus招股時市場反應冷淡,原定發售價範圍介乎19至21美元,惟最終以17.5美元定價,遠低於範圍下限;而籌得資金2.11億美元,主要用於減債,掛牌首日僅平收完場。

投資市場冷待,未有影響公司擴展的銳意。上市翌年推出名為ACE(American Campus Equity)計劃,一站式為大學提供財務、發展及營運服務,以取得校園宿舍的擁有權。首個ACE項目為亞利桑那州立大學。2006年再取得克里夫蘭州立大學項目,同年更成立分支Canadian Campus Communities,將版圖拓展至加拿大市場。公司2008年斥資14億美元,成功吞併同業GMH Communities Trust,收購令American Campus旗下學生公寓組合增加至83個,管理床位數目達51,600張,一躍成為業內龍頭。

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除自有物業外,亦繼續有為大學承建宿舍,以及提供第三者管理及租賃服務。圖片:unsplash

上市十年後,在成績有目共睹之下,American Campus搶盡投資市場目光,股價翻一番。American Campus發展至今,物業組合有171個項目,管理床位數目達10.94萬張;旗下97%物業位於四年制公立大學附近,當中最具規模的十間大學的平均註冊學生人數達40,000名以上。企業價值方面,由2004年上市時的3.51億美元,增至現時的97億美元。美國大學宿舍一直供不應求,每年只有一成多學生能入往,其他學生便要寄居親友或自行尋找大學鄰近居所,造就了學生公寓市場。

另一方面,大部分海外留學生偏好在校園區外住宿,主因校園區內宿舍往往日久失修、欠缺配套,兼且自由度低。對於投資界來說,學生公寓市場的吸引之處,是租務違約率遠比其他商業物業低,項目違約率一般低於1%;即便是大學校園區內宿舍項目,違約率亦只大約5%。American Campus於7月底公布,受租值及出租率提升帶動,截至6月底止第二季收入按年增長8.1%,至2.17億美元;經營溢利則倒退48.3%,至3,780萬美元,主因是去年度同期有出售物業收益4,230萬美元。

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Bill Bayless於1993年成立American Campus Lifestyles,當時只是一間承建商。圖片:unsplash

高息美股 現金流量勝預期

期內純利下跌77.3%,至1,040萬美元,相當於每股攤薄盈利7美仙,若撇除出售物業因素,純利實際增長達1.8倍。第二季營運現金流量上升15.9%,至7,620萬美元,相當於每股55美仙,好過市場預期;可比較物業的淨經營收益增長3.5%,可比較物業出租率90.6%,按年提升2.2個百分點。管理層維持全年展望預測,料純利介乎7,460萬至8,670萬美元、每股攤薄盈利介乎54至62美仙、每股營運現金流量介乎2.4至2.5美元。

因應American Campus第二季業績勝預期,Argus Research將其評級由持有調高至「買入」,目標價53美元。該行指出,美國聯儲局開始減息,有利房託基金等高息股表現;加上高質素學生住宿需求不斷增加,令前景可看高一線。與此同時,新增的迪士尼學院(Disney College)宿舍及加州大學河濱分校項目,將有助提升物業組合價值;而現價市盈率僅相當於過去五年的中點,相信估值仍有重估空間。

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美國聯儲局開始減息,有利房託基金等高息股表現;加上高質素學生住宿需求不斷增加,令前景可看高一線。圖片:unsplash

鑒於American Campus於6月中曾升抵49美元目標價,JMP Group將其評級由「跑贏大市」降至「大市同步」。另外,加州大學柏克萊分校將為其宿舍項目進行招標,該項目設有6,000個宿位,市場原先預期會整個項目批予發展商獨立營運。但據JMP Group了解,為令宿位收費處於可負擔水平,柏克萊分校很大機會保留擁有及營運權,僅將項目批予發展商承建,邊際利潤將遠不及持有項目作獨立營運。原先預期的股價催化劑幻滅,故將American Campus今、明兩年每股營運現金流量由分別2.44美元及2.55美元,下降至2.41美元及2.51美元。

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鑒於American Campus於6月中曾升抵49美元目標價,JMP Group將其評級由「跑贏大市」降至「大市同步」。另外圖片:unsplash

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