美股 American Campus REIT 房託基金 學生公寓 ACC 業績 投資有道

【美股分析】另類REIT房託American Campus 聚焦大學宿舍市場|投資有道

投資

廣告

【美股.投資有道】美國大學一向令不少海外學生趨之若鶩,赴美留學的莘莘學子數目連年遞增,令當地學生宿位需求有增無減,學生公寓市場在投資界亦變得愈來愈有魅力。美國最具規模的學生公寓開發商American Campus Communities美股代號:ACC),為大學承建宿舍起家,現時已發展為美國最大的學生公寓房產信託基金。

撰文:Smart ED編輯部|圖片:unsplash

美股中的REIT房託

American Campus創辦人Bill Bayless原本是西維珍尼亞大學的舍堂助理,當年大學宿舍簡陋、設施欠奉,學生滿意程度普遍偏低,因而令他想到設施齊全、室內外活動空間充足的高檔學生公寓會有市場。

Bill Bayless於1993年成立American Campus Lifestyles,當時只是一間承建商,首個項目是為德州大學奧斯汀分校興建一間校外學生宿舍。他同時了解到,大部分大學現金流不高,便主動提供免稅債務融資安排(tax-exempt bond financing model),一方面為大學節省成本;另一方面為公司爭取更多發展項目。

美股 American Campus REIT 房託基金 學生公寓 ACC 業績 投資有道
美國大學一向令不少海外學生趨之若鶩,學生公寓市場在投資界亦變得愈來愈有魅力。圖片:unsplash

1997年公司正式易名American Campus Communities,同年獲得創投基金Reckson Opportunity Partners財力支持,公司由純承建商轉型為開發商。2000年成功接下首個大型項目,為加州大學爾灣分校發展學生宿舍,項目分三階段進行,合共提供4,800個床位。公司於2004年以房產信託基金型式公開招股,當時已是市場上主要學生公寓開發商之一,且專注發展高檔學生公寓物業。

美股 American Campus REIT 房託基金 學生公寓 ACC 業績 投資有道
1997年公司正式易名American Campus Communities,公司由純承建商轉型為開發商。圖片:unsplash

首隻學生公寓房託基金

所持有的16個學生公寓項目中,包括12個校園區外(off-campus)及4個校園區內(on-campus),涉及201幢物業,提供3,900個住宅單位及11,800個床位。除自有物業外,亦繼續有為大學承建宿舍,以及提供第三者管理及租賃服務。不過,American Campus招股時市場反應冷淡,原定發售價範圍介乎19至21美元,惟最終以17.5美元定價,遠低於範圍下限;而籌得資金2.11億美元,主要用於減債,掛牌首日僅平收完場。

投資市場冷待,未有影響公司擴展的銳意。上市翌年推出名為ACE(American Campus Equity)計劃,一站式為大學提供財務、發展及營運服務,以取得校園宿舍的擁有權。首個ACE項目為亞利桑那州立大學。2006年再取得克里夫蘭州立大學項目,同年更成立分支Canadian Campus Communities,將版圖拓展至加拿大市場。公司2008年斥資14億美元,成功吞併同業GMH Communities Trust,收購令American Campus旗下學生公寓組合增加至83個,管理床位數目達51,600張,一躍成為業內龍頭。

美股 American Campus REIT 房託基金 學生公寓 ACC 業績 投資有道
除自有物業外,亦繼續有為大學承建宿舍,以及提供第三者管理及租賃服務。圖片:unsplash

上市十年後,在成績有目共睹之下,American Campus搶盡投資市場目光,股價翻一番。American Campus發展至今,物業組合有171個項目,管理床位數目達10.94萬張;旗下97%物業位於四年制公立大學附近,當中最具規模的十間大學的平均註冊學生人數達40,000名以上。企業價值方面,由2004年上市時的3.51億美元,增至現時的97億美元。美國大學宿舍一直供不應求,每年只有一成多學生能入往,其他學生便要寄居親友或自行尋找大學鄰近居所,造就了學生公寓市場。

另一方面,大部分海外留學生偏好在校園區外住宿,主因校園區內宿舍往往日久失修、欠缺配套,兼且自由度低。對於投資界來說,學生公寓市場的吸引之處,是租務違約率遠比其他商業物業低,項目違約率一般低於1%;即便是大學校園區內宿舍項目,違約率亦只大約5%。American Campus於7月底公布,受租值及出租率提升帶動,截至6月底止第二季收入按年增長8.1%,至2.17億美元;經營溢利則倒退48.3%,至3,780萬美元,主因是去年度同期有出售物業收益4,230萬美元。

美股 American Campus REIT 房託基金 學生公寓 ACC 業績 投資有道
Bill Bayless於1993年成立American Campus Lifestyles,當時只是一間承建商。圖片:unsplash

高息美股 現金流量勝預期

期內純利下跌77.3%,至1,040萬美元,相當於每股攤薄盈利7美仙,若撇除出售物業因素,純利實際增長達1.8倍。第二季營運現金流量上升15.9%,至7,620萬美元,相當於每股55美仙,好過市場預期;可比較物業的淨經營收益增長3.5%,可比較物業出租率90.6%,按年提升2.2個百分點。管理層維持全年展望預測,料純利介乎7,460萬至8,670萬美元、每股攤薄盈利介乎54至62美仙、每股營運現金流量介乎2.4至2.5美元。

因應American Campus第二季業績勝預期,Argus Research將其評級由持有調高至「買入」,目標價53美元。該行指出,美國聯儲局開始減息,有利房託基金等高息股表現;加上高質素學生住宿需求不斷增加,令前景可看高一線。與此同時,新增的迪士尼學院(Disney College)宿舍及加州大學河濱分校項目,將有助提升物業組合價值;而現價市盈率僅相當於過去五年的中點,相信估值仍有重估空間。

美股 American Campus REIT 房託基金 學生公寓 ACC 業績 投資有道
美國聯儲局開始減息,有利房託基金等高息股表現;加上高質素學生住宿需求不斷增加,令前景可看高一線。圖片:unsplash

鑒於American Campus於6月中曾升抵49美元目標價,JMP Group將其評級由「跑贏大市」降至「大市同步」。另外,加州大學柏克萊分校將為其宿舍項目進行招標,該項目設有6,000個宿位,市場原先預期會整個項目批予發展商獨立營運。但據JMP Group了解,為令宿位收費處於可負擔水平,柏克萊分校很大機會保留擁有及營運權,僅將項目批予發展商承建,邊際利潤將遠不及持有項目作獨立營運。原先預期的股價催化劑幻滅,故將American Campus今、明兩年每股營運現金流量由分別2.44美元及2.55美元,下降至2.41美元及2.51美元。

美股 American Campus REIT 房託基金 學生公寓 ACC 業績 投資有道
鑒於American Campus於6月中曾升抵49美元目標價,JMP Group將其評級由「跑贏大市」降至「大市同步」。另外圖片:unsplash

免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。