歐美倡「15分鐘生活圈」 市郊樓價大有前景 造就多倫多、英國樓市新生態|胡說樓市

歐美倡「15分鐘生活圈」 市郊樓價大有前景 造就多倫多、英國樓市新生態|胡說樓市

香港樓已非香港人唯一考量,除著時局變化,更多港人放眼海外;移民、海外置業已成近年港人新焦點,如北美的多倫多,以及英國倫敦均是港人心水之選。一場世紀疫症令不少國家的生活及工作模式出現大變革,勢必改寫樓市及城市規劃面貌,歐美興起 「15分鐘生活圈」,造就了多倫多、英國樓市新生態。

撰文:胡說樓市| 圖片:iStock、胡說樓市圖片

香港爆發第四波疫情,新盤、二手銷售嘆慢板,本地樓市再進入半冰封狀態。早前雖曾一度傳出,政府或進一步放寬樓價1,000萬至2,000萬元住宅單位按揭成數,但最終未有成事;加上短期「撤辣」無望,令明年香港樓市更欠催化劑。不過,儘管港樓不明朗因素眾多,2020年香港住宅樓價表現卻仍堅挺,個別新盤銷情甚為暢旺。

但也有不少人放眼海外物業。一場世紀疫症令不少國家的生活及工作模式出現大變革,令網購及遠程工作大增;而居家工作(WFH)更成為未來一大趨勢。

以外國經驗, 不少巨企如Microsoft、Facebook、Amazon、Paypal及Shopify等已容許員工長遠在家工作。新工作模式勢必改寫樓市及城市規劃面貌,樓市焦點由以往群居集中於市中心(如商業中心區)、上班及裙帶置業模式,慢慢出現去「中心化」。

再加上疫情亦令歐美國家,加劇衍生了15分鐘生活圈(15-minutes City)概念等,都影響著各地樓市走勢,有意於海外置業或移民人士,不妨留意該等趨勢的最新發展。

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為何疫下多倫多樓價仍大升?

全球疫情衝擊下,經濟停擺,失業人數眾多,但根據萊坊的全球豪宅指數(The Prime Global Cities Index)於今年第三季仍升1.6%,北美城市中以多倫多升幅最勁,高達8.4%,全球排行第四位,升幅僅次於深圳。

不單如此,根據多倫多地產局(Toronto Regional Real Estate Board)數據,新一波疫情無阻多倫多樓市表現暢旺,11月當地物業平均成交價為955,615加元(約581萬港元),較去年同期的843,307加元,上升13.32%,交投增24.27%。

出現如此疫市奇葩,除了因為當地政府救助補貼外,按揭利率降至2%或以下,亦刺激大批置業人士進場。

另一大助力就是當地WFH盛行,「家+辦公室」二合一。由於疫情走勢反覆不定;加上WFH成為北美,包括多倫多在內的大企業慳錢妙計,市場對更大房屋需求殷切,令獨立屋價值大升,而附設泳池的房屋成交速度更快。其中仍以可設工作房間的獨立屋最受歡迎,換樓及買樓潮推高當地整體樓價。

其實過去十年,多倫多住宅樓價不斷攀升,已升破17年高位,而第三季豪宅價升幅更高於溫哥華。當地不少企業為了節省寫字樓租金及成本,有意將WFH恆常化,不少家庭考慮搬離大多市(大多倫多市)及downtown(市中心),以降低住房成本。

此舉令大多市以外尼加拉瓜及St.Catharines地區成為安大略省的投資熱點,有關地區屋價只需50萬加元以下(約300萬港元),遠低於大多市地區獨立屋或半獨立屋,動輒要逾100萬加元。

傳統智慧是愈近市中心的商業地區住宅的呎價會愈高,不過疫情令樓市生態轉變。集中於市中心或毗鄰市中心的分層單位(Condominium,下稱condo,即公寓),樓價開始受壓,由於condo供應更多,買家有更多選擇,故令近市中心condo平均樓價,於11月按年輕微下跌。

因此,有意當地置業或移民人士值得留意,即使分層單位銀碼較細,較易「上車」,但因供應較多及在WFH趨勢難逆轉下,似乎是空間較大的獨立屋或半獨立屋需求及保值能力更大。

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英國樓價升勢屬強弩之末?

至於港人最愛英國樓市,近數月走勢亦強勁。英國Nationwide Building Society公布,繼英國10月樓價指數按年升5.8%,在11月再升6.5%,至平均價22.97萬英鎊,創2015年1月以來最大升幅,按月亦升0.9%。另一較準確計算(只計售後物業,但數字滯後兩個月),就是根據土地註冊UK House Price Index數據,9月英國樓價按年升4.7%;按月升1.7%。

其實,有兩大因素為短期英國樓價帶來支持,包括印花稅優惠(stamp duty holiday),以及疫情催生WFH需求,令樓市資金輪動。

英國政府今年7月出招救市,實行限時印花稅「減價」至2021年3月31日止;原先物業價格達12.5萬英鎊或以上,買家要繳交印花稅,在「大減價」措施下,徵收印花稅之門檻,將上調至50萬英鎊。

英國的物業交易,約有九成的房價低於50萬英鎊,這些交易將直接受惠於此項措施,令買家省下印花稅;至於50萬英鎊以上的物業交易亦受惠,買家最多可省回15,000英鎊印花稅,此招一出,8月樓價即現反彈。

所以有不少分析認為,英國樓價強勢是受印花稅,及政府派錢救助措施所支持;面對明年英國硬脫歐及疫後不明朗的影響,英國樓價明年有可能回軟。

另一個令英國樓價波動因素,就是WFH潮流,加快居民可選擇搬離倫敦,向M25(環繞倫敦公路)以外地區探索,以更低價值買更大的住屋,令倫敦市中心樓價受壓。據萊坊的全球豪宅指數,於今年第三季倫敦豪宅按年跌價4.5%。

去倫敦中心化?

今年6月,根據英國地產網站Rightmove數據,當地人大量搜尋有關市中心以外住屋資料,花園洋房及居家辦公室成熱門搜尋字;不管疫情對當地樓市影響多大,至少英國人已開始重新思考,如何及於何處生活與工作。

當地有調查顯示,家居辦公室對21%英國人而言是重要的,更多人願意居住在公司以外56里地方,較在疫情前只願住在公司23里以外的水平大大拉闊。

因疫情一石擊起千重浪,加速推行家居工作,現時倫敦已有56%員工,已在家全職工作,令倫敦市或接近市中心的居住需求大降。

另有研究指,雖然有41%受訪者認為倫敦仍是英國商業核心,但其他城市重要性亦漸見提升。

有18%英國人認為曼徹斯特(Manchester) 可能成為「新倫敦」;亦有13%英國人認為伯明翰(Birmingham)有望成為新中心。

曼徹斯特樓價升勢強

現時曼徹斯特的樓價只是倫敦樓價約三分之一,成為投資人的熱點,生活指數亦較倫敦低28%,令其成為宜居宜工作的新興國際城市。有研究指出,曼徹斯特於過去20年樓價升143%至平均18萬英鎊;而倫敦只升116%。

所以,WFH帶來去市中心化,令倫敦周邊城市樓價追落後。根據Nationwide研究指,近三成英國人考慮搬去更大花園洋房,亦有25%希望遠離城市繁囂。固此,有關趨勢發展下去,或多或少對倫敦住宅樓價帶來壓力,而投資收租回報亦會受壓。

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15分鐘生活圈概念興起

飽受疫情之苦,不少歐美國家忍痛封城,當地居民方發現所住的社區,根本應付不少生活所需;加上WFH成新工作模式,此舉令巴黎市長Anne Hidalgo早已提出的15-minute city規劃概念,更受各國關注。

15-minute city規劃概念,就是提倡在15分鐘行程(包括步行、單車或駕車)可方便滿足生活大部分需要,一方面減少跨區駕駛氣體排放;另一方面,亦可紓解公路擠塞問題。

在去中心化後,假若社區規劃能引入更多雜貨店、藥房、學校、幼兒中心等生活配套,而工作場所亦在家附近的話,所創造的15分鐘生活圈,料能大大提升區內樓價潛力。

現時加拿大亦已透過政府及大學,研究將城市以外郊區落實15-minute city概念,以減少城市人口密集做成交通、污染問題。

其實,15-minute city概念不單運用於市郊,城市內設計亦滲入另一邊廂,倫敦同樣加入15-minute city行列,長線做到步行、踏單車範圍內滿足生活所需。

與此同時,英國亦計劃在未來25年,建造更多國家公園。根據Nationwide研究,位於國家公園內住宅可較其他地區享有20%溢價,所以,未來不一定位處市中心的住宅才值錢。